DB5115 ICS 03.080 B 02 四 川 省 （ 宜 宾 市 ） 地 方 标 准 DB5115/T 06—2019 农村产权流转交易服务规范 土地经营权价 值评估 （发布稿） 2019 - 07 - 22 发布 宜宾市市场监督管理局 2019 - 08 - 01 实施 发 布 DB5115/T 06—2019 前 言 本标准按照 GB/T 1.1—2009 给出的规则起草。 本标准由宜宾市叙州区公共资源交易中心提出并归口。 本标准由宜宾市市场监督管理局批准。 本标准起草单位：宜宾市叙州区公共资源交易中心、宜宾市叙州区林业局、宜宾市叙州区农业农村 局、宜宾市叙州区市场监督管理局、四川万豪企业管理咨询有限公司、蕨溪镇人民政府、李场镇人民政 府。 本标准主要起草人：王龙兵、戴政明、冯明俊、陶平、王祥、龚云川、周丽、赖茂银、程鹏至、朱 正国、江万强。 I DB5115/T 06—2019 农村产权流转交易服务规范 土地经营权价值评估 1 范围 本标准规定了农村土地经营权价值评估的术语和定义、评估原则、评估范围、评估机构和人员、评 估收费、评估程序、监督管理等内容。 本标准适用于宜宾市叙州区行政区域范围内农村土地（仅耕地）经营权价值评估工作，不包括林地、 草地。宜宾市其他行政区域可参照执行。 2 术语和定义 下列术语和定义适用于本标准。 2.1 农村土地经营权价值评估 将农村土地承包经营权、农村土地经营权作为债权担保而设定抵押权时，由专业评估机构对其全部 或部分权属及其附着物价值进行的估价。 2.2 评估机构 依法设立，取得资产评估资格或经县级以上人民政府授权从事农村土地经营权价值评估业务的机 构。 2.3 农村土地经营权抵押融资 借款人在不改变土地所有权性质、不改变农业用途、不损害农民利益的条件下，将依法取得的农村 土地经营权及土地附着物作为抵押担保向金融机构申请贷款的行为。 2.4 农村土地经营权抵押人 拥有土地所有权的农村集体经济组织、通过家庭承包方式依法取得土地承包经营权的农户或通过合 法流转方式获得流转土地的经营权的农户及农业经营主体，以农村土地经营权作抵押向金融机构申请贷 款的借款人。 2.5 农村土地经营权抵押权人 提供农村土地经营权抵押贷款的金融机构。 2.6 1 DB5115/T 06—2019 评估基准日 评估结论开始成立的一个特定时日，在形成评估结论过程中所选用的各种作价标准、依据均应在该 时点有效，评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 3 评估原则 农村土地经营权价值评估应遵循客观、公正、真实、合理、科学、全面的原则。 4 评估范围 4.1 农村土地经营权价值评估的范围包括农村土地承包经营权及收益、土地流转经营权及收益、土地 附属物及其他固定附属设施等。 4.2 移动性附属设施、机械设备等不应纳入农村土地经营权价值评估范围。 4.3 下列情况不应评估： a) 农村土地承包经营权有争议、权属不清的； b) 承包经营的土地改变用途的； c) 承包经营的土地连续 2 年以上荒芜的。 5 评估机构和人员 5.1 评估机构 农村土地经营权价值评估机构包括但不限于： a) 县级以上人民政府授权从事农村土地经营权价值评估业务的机构，如县级农村经营管理部门； b) 专业资产评估机构； c) 借贷双方共同认可的其他第三方评估机构。 5.2 评估人员 农村土地经营权价值评估人员应具备下列条件： a) 熟悉农村的各项方针政策和法律法规，有丰富的农村工作实践和农村土地经营权价值评估工作 经验，业务素质和实际工作能力强； b) 爱岗敬业，廉洁自律，奉公守法，实事求是，公平、公正、公开，能独立依法妥善处理农村土 地经营权价值评估工作中的问题； c) 具有经济、农艺、畜牧、林技、水产、金融等专业中级以上技术职称。 5.3 工作要求 5.3.1 农村土地经营权价值评估机构和评估人员从事评估咨询业务应遵守保密原则，保持独立性，不 承诺评估值，对所出具的评估报告内容的真实性和合法性负责。 5.3.2 与评估当事人或相关经济事项有利害关系的，不应参与该项评估咨询业务。 6 评估收费 2 DB5115/T 06—2019 农村土地经营权价值评估服务的收费应遵循减轻农民负担、尽量少收或不收的原则。具体收费标准 可按照《四川省发展和改革委员会、四川省财政厅关于发布<四川省资产评估收费标准>的通知》（川发 改价格〔2012〕827 号）指导价格执行，由双方协商决定并在委托协议中载明。 7 评估程序 7.1 总则 7.1.1 农村土地经营权价值评估应遵循“主动自愿”的原则，由申请人提出书面申请。不申请的，不 应进行评估或强行评估。 7.1.2 可采用专业机构评估、借贷双方协商等方式对农村土地经营权抵押物价值进行评估。 7.1.3 农村土地经营权价值评估结果可作为债权担保、抵押融资等的参考依据。 7.2 申请评估 7.2.1 申请条件 申请人申请农村土地经营权价值评估的，应符合以下条件： a) 取得县级以上人民政府颁发的农村土地承包经营权权属证书，或持有由县级以上农业行政主管 部门核发的农村土地经营权证书； b) 土地承包经营权产权关系清晰； c) 经营土地没有改变农业用途； d) 法律法规规定的其他条件。 7.2.2 申请材料 需进行农村土地经营权价值评估的，由申请单位或个人向农村土地经营权价值评估机构提出申请， 按表 1 提供以下材料。 表1 申请人需提交的共同材料 序号 1 所需申请材料 农村土地经营权价值评估申请表（若涉及多个农村土地承包经营权共有人的，由共有人共同申请） （参见附录A） 2 申请人（法人及授权委托人）有效身份证明原件及复印件 3 申请人所提供材料真实性承诺书（参见附录B） 注1：申请人是承包土地农户的，还应提供农村土地承包经营权证书原件及复印件。 注2：申请人是农村集体经济组织、农业企业、农民专业合作社、家庭农场、农业社会化服务组织等经营主体的， 还应提供统一社会信用代码营业执照原件及复印件、农村土地经营权证书和农村土地流转合同原件及复印件。 注3：申请人是其他自然人的，还应提供农村土地承包经营权证书或经营权证书、农村土地流转合同原件及复印件。 7.3 资产核查 7.3.1 农村土地经营权价值评估机构对申请人所提供评估资料的完整性进行核实。资料齐全的，在收 到评估申请之日起 5 个工作日内组建农村土地经营权价值评估小组（不少于 3 人），15 个工作日内完 成评估。 7.3.2 农村土地经营权价值评估小组人员应对申请人承包、流转经营的土地进行核查，包括但不限于： 3 DB5115/T 06—2019 a) 审查申请人申请农村土地经营权价值评估的有关事项，如申请人主体资格或委托方主体资格、 申请评估目的、评估范围、申请评估基准日、评估时间要求等，并填写土地经营权价值评估 清单； b) 审查待估申请人申请评估经营土地权属是否清晰，有无纠纷，是否存在他项权利等，土地的类 型、等级、主栽作物品种、产量、销售、产值、盈利和持续发展等情况及基础设施、交通条 件、环境条件； c) 调查待估农村土地经营权所在地的气候、水文、土壤等自然条件，经济结构、主要农产品种植 养殖、农业总产值、农民收入、社会投资等农业农村经济发展状况及基础设施、交通条件、 环境条件。 7.4 评定估算 7.4.1 评估小组可通过查阅文献、实地调查等方式，摸清评估土地的类型、等级、主栽作物品种、产 量、产值等基本情况，确定评估基本方法: a) 对于农村土地经营权权属，可根据近 3 年当地主栽作物平均产量和平均价格计算土地年均价 格，或根据当地土地年平均租金作为土地年均价格，评估作价； b) 对于种植水果、蔬菜、苗木、花卉等经济作物的，可根据作物生产的正常定植标准、作物长势、 管理水平、市场行情等因素，评估作价； c) 对于种植水稻、小麦等粮食作物的，可根据作物产量，市场行情，评估作价； d) 对于沟渠池路、温室大棚、仓储、房屋等附着物，可根据建造价和折旧情况，评估作价。 7.4.2 评估小组每名评估成员应独立评估作价，形成多个评估数据。计价方法可按如下进行：去掉大 于或小于中数 50%的数据，但去掉数据的个数不超过 2 个。以剩下的数据作为有效数据，计算简单平均 数，作为最终评估结果。 7.4.3 农村土地经营权价值=本地区年土地经营平均收益×经营期限+土地附着物价值。 7.5 提交评估报告书 评估机构对评定估算结果进行分析确定，形成评估报告书。 8 监督管理 县级财政、农业行政主管部门应加强对农村土地经营权价值评估工作的监督检查，采取定期和不定 期检查的方式对农村土地经营权价值评估项目情况进行抽查。 4 DB5115/T 06—2019 附 录 A （资料性附录） 农村土地经营权价值评估申请表 表A.1给出了农村土地经营权价值评估申请表。 表A.1 农村土地经营权价值评估申请表 申请人（法人或自然人）姓名 联系电话 农村土地经营权单位名称 农村土地经营权所在地地点 乡镇（街道） 村 组 农村土地所有权单位名称 乡镇（街道） 村 组 农村土地所有权单位负责人姓名 联系电话 申请评估的目的 申请评估范围(注明是否是整体或部分 经营权、土地附属物、土地附着物年收 益) 申请评估项目 1.农村土地承包权属（权 属类别、证号、数量、取 得价值） 2.土地附属物（名称、数量、 3.土地附着物年收益（附着 建设价值） 物类别、年产值、纯收益） 4.其他 （土地质量、交通条件、水利 设施等） 申请人（签字盖章） 5 DB5115/T 06—2019 附 录 B （资料性附录） 农村土地经营权价值评估承诺书 表B.1给出了农村土地经营权价值评估承诺书。 B.1 农村土地经营权价值评估承诺书 农村土地经营权价值评估承诺书 ***（农村土地经营权价值评估机构）： 本单位（或本人）申请农村土地经营权价值评估提交的各种证件和相关资料真实可靠。如有任何不实，愿承担相应 法律责任，并接受处理。 申请人（签名摁印或盖章）： 联系电话： 申请人的授权委托代理人（签名摁印）： 联系电话： 年 _________________________________ 6 月 日